テレワーク時代の大規模修繕。クレームと退去リスクを防ぐ「進行管理」のポイント

働き方の多様化が進む現在、マンションの使われ方も大きく変化しています。テレワークの定着などにより、平日の日中であっても在宅・在館する居住者やワーカーが増加傾向にあります。

こうしたライフスタイルやワークスタイルの変化は、オーナーにとって不動産価値を維持するための「大規模修繕」の現場にも、新たな課題をもたらしています。

高まる工事中のクレームリスクと収益への影響

昼間の在館者が増えたことで、修繕工事における騒音・振動、あるいは共用部の利用制限に対するクレームリスクが従来よりも高まっています。

「日中なら工事音を出しても問題ない」というかつての常識は通用しなくなりつつあります。生活環境や業務環境の悪化は、テナントや入居者の不満に直結します。最悪の場合、優良な入居者の退去につながり、オーナーの収益（利回り）を低下させる要因になりかねません。工事期間中のトラブルをいかに抑えるかが、現代の修繕計画における重要課題となっています。

建物用途ごとに異なる「無理のない進め方」

クレームを回避し退去リスクを防ぐためには、建物の構造や利用形態によって、計画づくりや進め方で重視すべき点を変える必要があります 。

• 共同住宅の場合： 生活動線と騒音に配慮し、居住者のストレスを最小化する 。
• 事務所ビルの場合： 作業時間・動線・騒音を調整し、テナント企業の業務を妨げない 。
• 商業ビルの場合： 営業継続を前提に、安全動線を優先する 。

このように、用途ごとに異なる動線・作業時間・安全条件を踏まえて、無理のない進め方を組み立てることが不可欠です 。

管理と施工の「一元化」が鍵となる

実際の現場においてクレームの火種になりやすいのが、「管理側」と「施工側」の連携不足です。「事前に聞いていた日程と違う」「周知されていない場所が立ち入り禁止になっている」といったトラブルは、入居者の不信感を招きます。

これを防ぐためには、管理担当と施工担当が密に連携し、テナントへの告知・安全管理・業務動線への配慮までを一元化することが求められます 。監理・営業・工事の部門が同じ情報を共有し、計画から施工管理までを一体で進める体制が整っていれば、通常運営に支障を出さない進行を徹底することができます 。

【関連コラム】
こうした社会背景の変化と修繕工事の前提条件については、過去のコラム「大規模修繕工事を取り巻く最近の動き」でも解説しています 。また、工事中の予期せぬ騒音作業を防ぐには、「外壁タイルの「浮き」はどんな状態？」で触れているような事前の正確な状況把握も有効です 。

まとめ

時代とともに建物の利用状況が変化するなか、修繕工事のあり方もまたアップデートが求められています。

単に建物の劣化を直すだけでなく、工事期間中の「人々の過ごし方」にまで想像力を働かせ、緻密な進行管理を行うこと。それこそが、現代の不動産運用における最適なリスクヘッジであり、長期的な資産価値の維持につながると言えるでしょう。