【給排水管の修繕】壁を壊さず週末2日で完了！都心ビルで選ばれる「最新の非破壊配管更新」とは？

コラム

2026.04.27

築30年を過ぎた都心のオフィスビルや賃貸マンションにおいて、不動産オーナーが頭を悩ませる問題の一つは「給排水管の寿命」ではないでしょうか。

配管の更新工事といえば、壁を壊す騒音や振動が激しく、長期間の断水や営業休止期間などを伴う印象をお持ちの方が多いと思いますが、近年では壁を壊さない「非破壊型」の配管更新が主流になりつつあります。

オフィスビルや収益物件において、大規模な解体を伴う配管工事には、以下のようなビジネス上の懸念がつきまといます。

テナントの退去リスク：
壁や床を解体する工事は数週間に及ぶこともあり、その間の休業補償や退去に発展する恐れがあります。
復旧コストの増大：
壊すのは「管」だけでなく、周囲の壁紙やタイルも含まれます。内装復旧費用が配管費用と同じくらい膨らんでしまうことも珍しくありません。
建材･人件費コストの高騰：
現在、地政学的な影響などで建材費や人件費が上昇しており、工期が長引くほど現場管理費などの間接コストがオーナー様の負担を直撃します。

最新の非破壊工法（インコア工法やライニング工法など）は、既存の配管に新しい配管を通します。

更生工事（ライニング）：
- 既存管の内部を研磨して錆を落とした後、特殊な樹脂を噴霧･吸引して、既存管の内側に「第二の管」を形成します。
新設更新（パイプ・イン・パイプ）：
- 古い管の中に、一回り細い高耐久ポリ管を通します。最近では技術進化により流量を維持したまま「中身は新品」に出来るようになりました。

これらは、「既存の配管経路を再利用する」手法になるため、壁を壊さず、入居者への影響も最小限に抑えられます。

非破壊工法を採用する最大のメリットは、コスト削減以上に「居住者・テナントとの摩擦が起きないこと」にあります。

週末・短期間での完了：
オフィスビルであればテナントが不在の週末2日間などを利用して作業を終えられるため、平日の営業に支障をきたしません。
クレームリスクの低減：
壁を壊す激しい破砕音や粉塵が発生しないため、居住者からの騒音クレームを未然に防ぐことができます。
工事合意の円滑化：
生活や営業への影響が極めて小さいため、入居者からの同意が得やすく、反対意見によるスケジュールの遅延を防ぎ、計画通りにプロジェクトを進められます。

生活に密着した給排水設備だからこそ、「居ながら」にしてトラブルなく工事を完了できることは、スケジュール管理において大きなアドバンテージとなります。

給排水管の経年劣化は、一度漏水事故に発展すれば下階への水漏れや営業補償など、配管そのものの修繕費を大きく上回る損失を招く恐れがあります。

これまでの配管更新といえば「壁を壊す大掛かりなもの」というイメージが根強くありましたが、近年では技術の進歩により、生活やテナントの営業への影響を最小限に抑えられる「非破壊工法」が現実的な選択肢として普及しつつあります。

居住者への負担を避け、いかに障害なく計画通りに工事を進められるか。日々の不動産管理という実務的な視点から、建物の状況に合った適切な工法を比較・検討していくことが、長期的な資産価値の維持と安定したビル経営の鍵となるでしょう。